• +48 12 307 02 66
  • biuro@jwrp.pl
  • ul. Józefitów 3, 30-039 Kraków
21Mar2017

Odpowiedzialność dewelopera za usterki budynku.

Wielu właścicieli mieszkań i lokali użytkowych w blokach boryka się z problemem usterek, występujących w częściach wspólnych nieruchomości. Przykłady odpadających elementów elewacji, pęknięć tynku na klatkach schodowych, problemów z wentylacją, ukruszeń posadzki na korytarzach można by mnożyć, a bardzo często wady dotyczą zupełnie nowych bądź ledwie kilkuletnich budynków. Warto wiedzieć jak kształtuje się odpowiedzialność dewelopera za zaistnienie tych wad. Czyli kto, do kogo i w jakim terminie powinien się zwrócić z żądaniem usunięcia tych usterek oraz jakie argumenty podnosić.

Odpowiedzialność dewelopera za usterki – rękojmia, a gwarancja.

Rękojmia za wady budynku i gwarancja często bywają ze sobą utożsamiane, co nie jest prawidłowe. Rękojmia oznacza odpowiedzialność sprzedającego względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną. Uprawnienia z rękojmi powstają w związku z samym faktem zawarcia umowy sprzedaży. Podstawą gwarancji jest natomiast dobrowolne udzielenie jej przez gwaranta (niekoniecznie musi to być sprzedawca, często występuje w tej roli producent). Uprawnienia z gwarancji są niezależne od tych z rękojmi. Jeżeli więc termin, na który udzielona została gwarancja upłynął, nie ma przeszkód ażeby wystąpić z roszczeniami wynikającymi z rękojmi.

Odpowiedzialność dewelopera – rękojmia a pojęcie wady fizycznej budynku

Pojęcie rękojmi odnosi się zarówno do wad fizycznych, jak i prawnych, w praktyce jednak znaczenie mają wady fizyczne budynków. Pod pojęciem wady fizycznej rozumie się niezgodność rzeczy sprzedanej z umową. Odpowiedzialność dewelopera obejmuje sytuacje, gdy rzecz sprzedana nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć, nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, czy też gdy została kupującemu wydana w stanie niezupełnym. Definicja jest więc bardzo szeroka. Dla oceny czy rzecz sprzedana ma wadę, decydujące znaczenie ma kryterium funkcjonalne. Badać więc należy czy wartość lub użyteczność rzeczy  została zmniejszona, biorąc pod uwagę cel oznaczony w umowie lub przeznaczenia rzeczy.

Odpowiedzialność dewelopera – kto może występować z żądaniem usunięcia usterek?

Niezupełnie trafne jest spotykane często przekonanie, że usterki takie wystarczy zgłosić administracji budynku czy zarządowi wspólnoty mieszkaniowej, a ten będzie mógł na podstawie takiego zgłoszenia występować wobec dewelopera. Pamiętać trzeba, że kupując mieszkanie, nabywamy również udział w nieruchomości wspólnej. Dlatego wady części wspólnych są także wadami przedmiotu sprzedaży. Uprawnień z rękojmi za wady budynku dochodzić może natomiast strona umowy sprzedaży, a więc właściciele (każdy właściciel) nieruchomości wspólnej. Stroną umowy ze sprzedającym lokal deweloperem nie jest wspólnota mieszkaniowa, choć rzeczywiście tworzą ją właściciele lokali. Niemniej jednak, są oni podmiotami odrębnymi od Wspólnoty. Ażeby więc to wspólnota mieszkaniowa mogła występować z uprawnieniami z tytułu rękojmi za wady budynku, muszą ją w te uprawnienia wyposażyć właściciele nieruchomości wspólnej.

Jak więc wyposażyć wspólnotę w odpowiednie uprawnienia? Posłużyć może temu zawarcie ze wspólnotą umowy cesji. Co do zasady bowiem, wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią (przelew). Dopuszczalność takiego rozwiązania, potwierdził Sąd Najwyższy, przyjmując, że właściciel lokalu (a więc i udziału w nieruchomości wspólnej) może na podstawie umowy przelewu przenieść na wspólnotę mieszkaniową uprawnienia przysługujące mu wobec sprzedawcy lokalu w związku z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej (Uchwała składu siedmiu sędziów SN z dnia 29 stycznia 2014 roku, sygn. akt III CZP 84/13). Właściciel lokalu może więc uznać, że przelanie przysługujących mu uprawnień na wspólnotę mieszkaniową zapewni mu właściwą ochronę jego interesów.

Takie rozwiązanie dość nietypowego splotu interesów indywidualnych i grupowych wydaje się bardzo praktyczne. Tym bardziej, że wspólnota, na którą przejdą uprawnienia z rękojmi w wyniku cesji, może już działać nie absorbując uwagi swoich członków dochodzeniem praw związanych z rękojmią za wady budynku (jego części wspólnej). Po dokonaniu takiej cesji, wystąpienie przez wspólnotę z powództwem w oparciu o nabyte roszczenia nie powinno być uważane za czynność wykraczającą ponad zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną.

Nie jest jednak tak, że w każdym wypadku najdogodniejszym rozwiązaniem będzie „posłużenie się” wspólnotą mieszkaniową. Każdy współwłaściciel nieruchomości może bowiem samodzielnie dochodzić roszczeń zmierzających do zachowania wspólnego prawa. A takim roszczeniem jest roszczenie o usunięcie wady fizycznej, jaką dotknięta jest nieruchomość wspólna.

Rękojmia za wady budynku – jak długo trwa odpowiedzialność dewelopera.

Odpowiedzialność dewelopera nie jest nieograniczona w czasie. Ażeby nie doszło do utraty uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy, właściciele winni wykonywać swoje uprawnienia w określonych terminach – zgodnie z art. 568 §1 kodeksu cywilnego, sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna nieruchomości zostanie stwierdzona przed upływem pięciu lat (w poprzednim stanie prawnym – 3 lat) od dnia wydania rzeczy kupującemu. Roszczenie o usunięcie wady przedawnia się z upływem roku, licząc od dnia stwierdzenia wady ale jeżeli kupującym jest konsument, bieg terminu przedawnienia nie może zakończyć się przed upływem terminu 5 lat od dnia wydania nieruchomości (w poprzednim stanie prawnym – 3 lat).

Odpowiedzialność dewelopera – czego można żądać w związku z rękojmią za wady budynku?

Jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Z punktu widzenia właściciela lokalu, gdy budynek ma wady, najdogodniejszym wydaje się – przynajmniej z początku – wystąpienie z żądaniem usunięcia wad budynku.

Można również złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny i – jeśli została już uiszczona – żądać zwrotu odpowiedniej jej części. Należy jednak pamiętać, że ustawodawca wyraźnie wskazał, że obniżona cena powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady. Obniżenie ceny w związku z rękojmią za wady budynku powinno odpowiadać wartości napraw potrzebnych do przywrócenia budynku do należytego stanu. Oświadczenie o odstąpieniu od umowy, jako mające najdalej idące skutki jawi się jako ostateczność, stąd art. 560 §4 kodeksu cywilnego nie pozwala kupującemu odstąpić od umowy, jeżeli wada rzeczy jest nieistotna.

Jednak z art. 560 §1 k.c. wynika, że złożenie oświadczenia o obniżeniu ceny czy odstąpieniu od umowy wcale nie gwarantuje, że kupujący odniesie taki skutek. Sprzedawca może w reakcji na oświadczenie kupującego wymienić rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunąć. Sprzedawca nie może jednak naprawiać rzeczy w nieskończoność – sprzedawca może wykorzystać swoje kontruprawnienie tylko raz.

Jeśli rozważacie Państwo wejście w spór z deweloperem, zapraszamy do kontaktu.

Prawnicy naszej kancelarii mają doświadczenie w tym zakresie i są do Państwa dyspozycji.

Login to your Account