Blog prawniczy

Zgodnie z art. 71 ustawy o gospodarce nieruchomościami za oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę oraz opłaty roczne. Pierwsza z wymienionych należności podlega zapłacie jednorazowo, z ewentualną możliwością rozbicia na oprocentowane raty (w przypadku drogi bezprzetargowej). Natomiast opłata roczna za użytkowanie wieczyste wnoszona jest przez cały czas okresu użytkowania. Co do zasady powinno odbyć się to w terminie do dnia 31 marca każdego roku, z góry za dany rok. Wydaje się proste, jednak nie jest to wszystko, co powinieneś wiedzieć o opłacie za użytkowanie wieczyste.

Zapraszamy do zapoznania się z przygotowanym przez prawników naszej kancelarii artykułem dotyczącym zasad aktualizowania za użytkowanie wieczyste.

Sposób obliczania opłaty za użytkowanie wieczyste.

Opłaty za użytkowanie wieczyste ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej wyliczonej za pomocą odpowiednich procedur szacowania. Procedury te opisane są w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Wysokość corocznych opłat, do zapłaty których zobligowany jest użytkownik wieczysty zróżnicowana jest od określonego w umowie celu, na który została oddana użytkowana nieruchomość. W konsekwencji za nieruchomości gruntowe stawka procentowa wynosi:

• 0,3% ceny w przypadku oddanie na cele obronności i bezpieczeństwa państwa, w tym ochrony przeciwpożarowej, budowy obiektów sakralnych wraz z budynkami towarzyszącymi, plebanii w parafiach diecezjalnych i zakonnych, archiwów i muzeów diecezjalnych, seminariów duchownych, domów zakonnych oraz siedzib naczelnych władz kościołów i związków wyznaniowych, jak również oddanych w celu działalności charytatywnej oraz na niezarobkową działalność opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, wychowawczą, naukową lub badawczo – rozwojową
• 1% ceny w przypadku oddania na cele rolne, mieszkaniowe, realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych oraz działalność sportową
• 2% ceny w przypadku oddania na działalność turystyczną
• 3% ceny w przypadku oddania na inne cele

Ogólna zasada aktualizacji

Niezwykle istotnym zagadnieniem związanym z roczną opłatą za użytkowania wieczyste nieruchomości, jest jej aktualizacja. Odbywa się ona na zasadach wskazanych w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Aby doszło do aktualizacji opłaty rocznej niezbędne jest określenie przez właściwego rzeczoznawcę w drodze opinii jej aktualnej wartości rynkowej. Co do zasady wysokość opłaty rocznej podlega stosownej aktualizacji nie częściej niż raz na trzy lata, jeżeli wartość danej nieruchomości ulegnie zmianie. Nową należność oblicza się stosując tę samą stawkę procentową, przy czym odnosi się ją do wartości nieruchomości na dzień aktualizacji opłaty.

Zasady aktualizacji – wyjątki

Od ogólnej zasady aktualizacji ustawodawca przewidział pewne odstępstwa.

Po pierwsze należy wskazać na wprowadzenie rozwiązania, zgodnie z którym w przypadku, gdy wartość nieruchomości gruntowej na dzień aktualizacji opłaty rocznej byłaby niższa, aniżeli cena ustalona w drodze przetargu w dniu oddania jej w użytkowanie wieczyste aktualizacja nie będzie dokonana. Powyższe odstępstwo stosuje się również w stosunku do nieruchomości przeznaczonych na cele mieszkaniowe, jednak z pewnym zastrzeżeniem. Okres który znajdzie zastosowanie zostanie wydłużony do lat pięciu, licząc od dnia zawarcia umowy o oddanie w użytkowanie wieczyste. Oznacza to, że ustawa nie przewiduje obniżania opłaty z tytułu użytkowania, a aktualizacja może dotyczyć tylko zwiększania wysokości opłaty. Co więcej – możliwości obniżenia wysokości opłaty z uwagi na spadek wartości nieruchomości nie będzie także w sytuacji, gdy to użytkownik wnosi o dokonanie zmiany (uchwała Sądu Najwyższego z 3 września 2007 r., III CZP 73/07).

Po drugie ustawodawca wprowadził granice, do jakich opłata za użytkowanie może być podwyższona w danym roku.

Jeśli zaktualizowana opłata roczna przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość opłaty rocznej, która obowiązywała wcześniej, użytkownik wieczysty jest zobligowany do wniesienia opłaty rocznej odpowiadającej dwukrotności dotychczas obowiązującej. Nadwyżka, która pozostanie po zastosowaniu przedstawionego rozwiązania (ponad dwukrotność dotychczasowej wysokości) rozkładana jest na dwie równe części. Części te powiększą opłatę roczną w następnych dwóch latach. W trzecim roku od aktualizacji opłata roczna będzie równa kwocie wynikającej z jej przeprowadzenia.

Rozliczenie nakładów.

Dla użytkownika wieczystego sporą szansą może być zaliczenia na poczet nowo ustalonej należność za użytkowanie wieczyste wartości nakładów poniesionych przez użytkownika. Ustawa przewiduje mianowicie, że na poczet występującej różnicy pomiędzy opłatą dotychczasową, a zaktualizowaną, zalicza się wartość nakładów,poniesionych przez użytkownika wskutek budowy poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej po dniu dokonania ostatniej aktualizacji. Należy również wskazać, iż poniesione nakłady zostaną zaliczone na poczet zaktualizowanej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego także w przypadku, gdy budowa infrastruktury poszczególnych urządzeń technicznej nie została uwzględniona w poprzednio dokonywanych aktualizacjach. Przedmiotowe rozwiązanie znajdzie także odpowiednie zastosowanie w odniesieniu do nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno-użytkowe gruntu, które poniósł użytkownik wieczysty gruntu, o ile w ich następstwie wzrosła wartość nieruchomości.

Tryb aktualizacji.

Właściwy organ, który jest reprezentantem właściciela nieruchomości, chcąc zaktualizować opłatę roczną za użytkowanie wieczyste nieruchomości ma obowiązek wypowiedzieć wysokość dotychczasowej opłaty w formie pisemnej. Opłatę wypowiada do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego oraz przesyła jednocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości. Ponadto, w wypowiedzeniu powinien zostać wskazany sposób w jaki została obliczona nowa wysokość opłaty. Musi być w nim także zawarte pouczenie o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Do wypowiedzenia dołącza się informację o wartości nieruchomości oraz miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym.

W wypadku, gdy użytkownik wieczysty nie zgadza się z zaproponowanymi warunkami, ma on prawo do złożenia wniosku do Samorządowego Kolegium Odwoławczego.  Wniosek dotyczy ustalenia, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest co prawda uzasadniona, ale w innej wysokości. Z przedmiotowym wnioskiem można wystąpić w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia. W przypadku jego złożenia, drugą stroną toczącego się przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym postępowania będzie organ właściwy do wypowiedzenia opłaty. To na nim będzie ciążył obowiązek wykazania, że istnieją przesłanki umożliwiające aktualizację. Niestety złożenie wniosku do SKO nie zwalnia z obowiązku do wnoszenia opłaty w wysokości przewidzianej poprzednio.

Ofertę Kancelarii Radców Prawnych Witas-Chłopek, Ludwikowska w zakresie prawa nieruchomości można znaleźć tutaj.